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【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?

作者:?劉洋 更新時間:?2020年11月09日 09:54:37 游覽量:?100

簡述:

53天 沙法 法典實施倒計時 第七百一十五條【承租人對租賃物進行改善或者增設他物】 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。 承租人未經出租人同意,對租賃物

【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?

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53天
沙法 · 法典實施倒計時

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第七百一十五條【承租人對租賃物進行改善或者增設他物】
承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
本期主講:馬艷雯
民事審判二庭 副庭長

【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?

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案例簡介
2017年9月20日,被告新疆某投資公司與原告呂某簽訂《門面租賃合同》,將位于沙區奇臺路的門面房出租給呂某,租期一年,租金15萬元。原告呂某向被告交納了租賃費150000元。租賃期間,2018年4月30日,案外人新疆某集團物業公司向呂某及新疆某投資公司股東秦某發出《通知》,稱租賃場所系其所有,限3日內搬離。
經查明,案涉場地土地使用權證登記在案外人新疆某置業有限公司名下,由案外人新疆某集團物業公司對外進行租賃。2016年3月30日,新疆某投資公司股東秦某與案外人新疆某集團物業公司簽訂了《場地租賃合同》,租賃期限1年,租賃合同期限屆滿后,雙方沒有續簽合同。但秦某未返還承租的場地,新疆某集團物業公司也預收了秦某2017年度的租金,故雙方的租賃關系應視為不定期租賃關系。對于不定期租賃,新疆某集團物業公司在合理期限內可以隨時解除合同。2017年度租賃期滿后,新疆某集團物業公司沒有繼續收取秦某租金,并于2018年4月30日、5月5日通過書面方式兩次通知秦某搬離并返還租賃場地,雙方租賃合同終止。
呂某與新疆某投資公司之間就合同履行問題發生爭議,原告呂某起訴至法院要求解除雙方租賃合同并要求被告新疆某投資公司賠償裝修費250000元。
法院經審理認為,涉案的租賃房屋沒有建設規劃及審批手續,故雙方簽訂的《門面租賃合同》無效。關于門面房裝修費。首先,呂某在簽約過程中未盡到審慎核查義務,應就合同履行過程中可能存在的法律風險承擔相應責任;其次,呂某主張的裝修費用為簽訂合同后為開展餐廳所實際支出的成本,具有一定的客觀合理性;最后,新疆某投資公司將以不定期租賃方式承租他人、不得轉租且未取得相應的審批及規劃手續的房房屋出租給原告,其應對合同無效的法律后果承擔較大的責任。綜合全案事實,法院酌情認定新疆某投資公司承擔80%的責任,呂某承擔20%的責任。依據《工程造價鑒定意見書》對房屋裝飾裝修的鑒定評估意見,法院判決被告新疆某投資公司賠償原告呂某裝修損失172447.93元。

【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?

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法官解析
《民法典》第七百一十五條對承租人對租賃物進行改善或者增設他物進行了規定,內容相對比較寬泛,我們在審判實踐中會遇到更加復雜的情形,但總體上仍可分為是否取得承租人同意兩大類。就房屋租賃而言,在未取得出租人同意的情況下,承租人需要自行承擔裝飾裝修或者擴建所發生的費用;在取得出租人同意而雙方又對裝飾裝修或者擴建費用沒有約定的情況下,又要區分合同無效、租賃期屆滿和合同解除三種情形。
租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
當租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。
當合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,要按照下列情形分別處理:(一)因出租人違約導致合同解除,出租人應賠償剩余租賃期內裝飾裝修的殘值損失;(二)因承租人違約導致合同解除,出租人無需賠償,但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;(三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失根據各自的過錯承擔相應的責任;(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。
意思自治是民法的基本原則,在生活中我們建議,承租人在對租賃物進行改善或者增設他物時,應當取得出租人的同意,必要時雙方應當達成書面意見并就具體內容進行明確約定,避免不必要的法律糾紛。
文圖丨 馬艷雯
排版丨 陳 輝
核稿丨 關 峰
審稿丨 李長源

【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?

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礪石成沙 法有所依
金風玉露一相逢 相遇何不關注?

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原標題:《【一起學“典”法丨沙法要聞】房子租不了,能要裝修費嗎?》

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